Immobiliare. Le Analisi di Performance Alberghiera

Il settore dell’ospitalità ha registrato nel corso dell’ultimo decennio rilevanti trasformazioni, i cui driver sono stati molteplici e interrelati tra di loro, in particolare attraverso il progressivo fenomeno di digitalizzazione e conseguente dematerializzazione della componente informativa del business alberghiero.

Come conseguenza, anche le modalità di controllo di gestione, e le metriche adottate per misurare i risultati e le performance, hanno assunto un ruolo fondamentale e contribuito a migliorare l’efficienza gestionale degli alberghi. A fronte di drive di misurazione più tradizionali, derivati dalla contabilità aziendale – generale e analitica – si è assistito all’adozione di nuove metodologie di misurazione anche provenienti da altre industry, applicate con efficacia nel settore hospitality.

È necessario inoltre considerare che le operation alberghiere rivestono caratteri di elevata complessità, e la loro misurazione e validazione richiedono l’analisi sia di aspetti meramente fisici (ad esempio, tutti gli aspetti scaturenti dall’immobile alberghiero, e le sue caratteristiche materiali), ma anche di aspetti immateriali e non tangibili, eminentemente legati alla natura di “servizio” del business alberghiero e ricettivo in generale. In tal senso, il ruolo del cliente “ospite” finale dell’albergo, con le sue aspettative, le modalità di espressione di giudizio, le sue dinamiche di acquisto e di riutilizzo dei servizi erogati, hanno comportato ad esempio la nascita di rating frutto della aggregazione dei giudizi stessi, espressi attraverso le piattaforme digitali di prenotazione e di condivisione delle recensioni dei viaggiatori.

Prendendo in considerazione il lato manageriale di tale attività di misurazione, l’articolazione delle operation alberghiere e ricettive ha generato una serie di strumenti sofisticati, principalmente indirizzati a quantificare e qualificare in modo differente i risultati della gestione sia dal punto di vista delle operation, sia da quello dei risultati economici e finanziari.

Le principali metriche di performance gestionale

La misurazione delle performance di un albergo è basata su metriche consolidate, alle quali si sono affiancate nuove formule per la quantificazione dei risultati della gestione alberghiera. Accanto ai tre indicatori tradizionali di performance rappresentati dall’Occupancy, dall’ADR e dal RevPAR – spesso qualificati in funzione di uno specifico mercato, di un Competitive Set albeghiero o di una singola unità alberghiera – ulteriori indici consentono approfondimenti sui risultati della gestione, sia con finalità di analisi interna, sia come strumento di comparazione e benchmarking.

Cosi il RevPAR – ovvero il ricavo medio per camera disponibile, indicatore di natura finanziaria che permette di valutare il generale andamento di crescita o di declino delle performance di vendita delle camere – è stato affiancato dal TRevPAR – ovvero il ricavo medio complessivo per camera disponibile, ulteriore metrica che mette in relazione le revenue totali con il numero delle camere disponibili, esprimendo la relazione tra le camere vedute e la propensione dei clienti ad utilizzare ulteriori servizi quali le sale meeting, gli outlet di ristorazione, la SPA ed altri servizi.

Accanto all’identificazione dei margini tipici della gestione, sia nella classificazione aziendalista tradizionale di MOL (Margine Operativo Lordo), MON (Margine Operativo Netto), i sistemi contabili specifici per l’hospitality definiscono il GOP, ovvero il Gross Operating Profit, e il NOI, Net Operating Income, come livelli differenziati di marginalità generati da un sistema contabile basato sui risultati delle specifiche aree gestionali, operative e non operative. Anche in tali casi, un ratio che si rivela estremamente utile è il GOPPAR, Gross Operating Profit per Available Room: rapportando il profitto generato per ciascuna camera disponibile, l’indice esprime la capacità della gestione di generare profitti attraverso sia la produzione dei ricavi complessivi sia il controllo dei costi operativi. Tale indicatore è particolarmente adatto per comparare performance di alberghi diversi per tipologia di prodotto e facilities offerte, essendo inoltre spesso preso quale benchmark di performance nei contratti di management agreement.

Performance degli investimenti alberghieri

Nel campo degli investimenti immobiliari alberghieri le metriche utilizzate dagli investitori sono diverse, poichè associate prevalentemente all’asset immobiliare sebbene – data la preponderanza del business alberghiero – tutti i driver di valore dell’investimento sono generati dall’attività operativa alberghiera, e solo secondariamente dagli elementi costituenti l’immobile fisico (si pensi per esempio ai metri quadrati dell’immobile). Così, il valore dell’investimento, espresso dal prezzo o dal valore di mercato in valuta, potrà essere rapportato a differenti elementi del business, al fine di qualificare il tipo d’investimento, la sua attrattività e la sua comparabilità rispetto ad altri similari. Si avrà pertanto il valore dell’investimento rapportato al numero di camere, indicatore sintetico di misura e di tipologia d’investimento in diverse categorie di prodotto e il rendimento o yield dell’investimento, qualificato come il rapporto tra il margine operativo netto e il prezzo scambiato o valore di mercato stimato dell’asset. In considerazione dell’eterogeneità d’investimenti alberghieri, della loro natura e della diversità degli investitori, tali indicatori sintetici si rivelano piuttosto utili per una prima valutazione dell’investimento, essendo successivamente affiancati da analisi sul valore più approfondite che possano tenere conto di possibili upside del prodotto alberghiero e di strategie di riposizionamento dell’asset sul mercato.