A Cortina d’Ampezzo il mercato alberghiero si rinnova per le Olimpiadi ’26

In vista delle Olimpiadi Invernali del 2026, Cortina d’Ampezzo è divenuta un centro di attrazione di investimenti alberghieri di caratura internazionale. L’evento olimpico è infatti destinato a riaccendere l’attenzione nei confronti di una delle località dolomitiche più celebri e, di conseguenza, i proprietari degli alberghi e i nuovi investitori nel segmento stanno finalizzando i loro interventi per migliorare il livello qualitativo dell’hospitality locale. In questo approfondimento abbiamo voluto fare il punto sulla situazione del mercato alberghiero a Cortina, e scoprire in che modo la perla delle Dolomiti si sta preparando al prossimo quinquennio.

La domanda alberghiera

La domanda alberghiera di Cortina d’Ampezzo negli ultimi anni ha seguito un’evoluzione positiva. Al netto della forte decrescita del 2020, legata evidentemente alle misure contenitive legate alla pandemia, nel triennio pre-Covid si è registrato un incremento degli arrivi del 7,6% e del 2,8% dei pernottamenti. La permanenza media è calata lievemente, passando dai 3,3 giorni del 2017 ai 3,0 giorni del 2019. Per quanto concerne la provenienza dei turisti, la quota di quelli nazionali sui domestici rimane prevalente, anche se si è assottigliata con il passare degli anni fino ad arrivare a una quasi equivalenza nel 2019 (298,7 mila pernottamenti da turisti italiani vs. 295,9 pernottamenti da turisti stranieri).

Qualsiasi sia la provenienza, simile è l’intento che porta i turisti a Cortina d’Ampezzo, con una domanda prevalentemente influenzata dalla pratica dello sci o dalle escursioni nelle vicinanze. Quasi tutti i turisti, infine, preferiscono il pernottamento in albergo (86,5%) rispetto alle soluzioni extra alberghiere (13,5%) come campeggi, agriturismi, bed & breakfast o rifugi alpini.

L’offerta alberghiera

A Cortina d’Ampezzo si contano 58 strutture alberghiere con 2.222 camere. Il segmento che tende a prevalere è quello midscale, con 32 hotel e 826 camere, seguito da quello upscale, con 16 hotel e 764 camere. Valutata la natura del turismo nazionale e internazionale di Cortina, varie sono anche le soluzioni luxury, con 5 hotel e 392 camere, mentre è più sguarnita la fascia economy. Il format alberghiero più frequente è quello del full service (hotel a servizio completo, con ristorante), con una quota del 70,8%. Un quarto degli hotel possiede una SPA.

Le performance generali

Il tasso di occupazione delle camere a Cortina d’Ampezzo si è aggirato intorno al 50% nel triennio precedente la pandemia. Nel 2020 il dato ha fatto registrare un’attesa contrazione, con un tasso di occupazione sceso al 32%. Nel triennio 2017-2019 il fatturato per camera disponibile è stato pari a 446 euro per il segmento luxury, con una marginalità operativa lorda di 137 euro (30,7% del fatturato). È invece stato di 165 euro il fatturato per camera disponibile nel segmento upscale, con margine operativo lordo per camera disponibile di 47 euro (28,4%), e di 103 euro nel segmento midscale, con margine operativo lordo di 26 euro (25,2%).

Complessivamente, il tasso medio annuo di crescita dei ricavi è stato del 12% nel 2017-2019.

Le catene alberghiere

Il mercato alberghiero di Cortina si caratterizza per una preponderanza di hotel (81%) gestiti direttamente da proprietari, famiglie e imprenditori cortinesi, indipendenti dai grandi marchi.

La catena che possiede più camere nella località è Geturhotels, a cui sono riconducibili il Miramonti Majestic Grand Hotel e l’Hotel Majoni, per un totale di 171 camere. È invece di 167 camere la disponibilità del gruppo Radisson, con il Grand Hotel Savoia e il Savoia Palace, mentre l’altro unico brand che supera le 100 camere è Stayincortina, con 110 camere; gestisce quattro strutture nel segmento midscale come Olimpia, Aquila, Capannina e Piccolo Pocol.

Le transazioni

A conferma di quanto abbiamo affermato in apertura di questo breve focus sul mercato alberghiero di Cortina, sono numerosi gli investimenti effettuati nel settore negli ultimi mesi. Tra i numerosi citiamo quello della Red Circle di Renzo Rosso sull’Hotel Ancora, quello della famiglia Benetton all’Hotel Europa e o quello della Attestor Capital sul Cristallo.

Tra le aperture più attese nel segmento luxury e upscale citiamo inoltre il Falkensteiner, il ristrutturato Hotel Ampezzo e il San Marco.

Si ringrazia la per le informazioni forniteci Stay Investment, un Hotel Investor Agency, cioè un consulente che aiuta gli investitori alberghieri a raggiungere i propri obiettivi.