Asset aziendali. Vendere o cartolarizzare l’hotel? E come?

Mi telefona un amico albergatore.

E’ proprietario di un bel hotel, che avrebbe necessità di un po’ di lavori di rinnovo: giustamente la location è prestigiosa, e per poter continuare ad attrarre clientela di alto livello, ha bisogno di un prodotto adeguato.

L’hotel rende, piuttosto bene, non ha ipoteche, completamente pagato, e il mio amico non vuole rivolgersi alle banche.

Mi chiede se è possibile ottenere un finanziamento e come fare, ponendomi due vincoli:

• non desidera ipotecare il suo bene, che deve restare libero

• vorrebbe continuare a godere del reddito prodotto dall’hotel, distribuendolo ai soci ogni fine d’anno.

Così ho chiamato alcuni amici che sanno fare proprio questo, trasformare gli asset in liquidità, senza perdere la proprietà degli asset e senza imporre vincoli troppo stringenti al reddito che quegli asset producono.

Per asset intendiamo qualsiasi bene di proprietà di un’azienda (macchinari, merci, ecc.), che possa essere monetizzato.

Investopedia https://www.investopedia.com/terms/a/asset.asp  dà la definizione esatta di asset:

“Si intende per asset qualunque cosa che in futuro può generare reddito, può ridurre i costi, o aumentare le vendite, sia esso un’attrezzatura manifatturiera o una licenza”.

In sintesi, si definisce asset qualunque risorsa con un valore economico proprietà di una azienda.

Il ruolo del notaio e dei legali     

Premessa per fare tutto questo è essere affiancati da legali in grado di capire i meccanismi finanziari e farsi seguire da un notaio che conosca tutte le pieghe della legge italiana, per ricavarne il massimo, soprattutto evitando le tasse evitabili.

1 step

Il primo passo da fare è costituire un Trust (ne ho parlato recentemente) e apportare i beni (anche gli immobili) nel trust. Questa operazione, a seconda di come la si fa e da chi la fa, può costare molto (o poco).

2 step

Ora entra in gioco il ruolo di una polizza assicurativa Unit Link, Ramo Tre. Anche di queste ho parlato lo scorso anno. In questo caso però non si apportano liquidità o beni, ma il trust stesso. Come farlo esattamente richiede competenze specifiche sia di tipo finanziario che assicurativo: è facile se lo sai fare. Serve anche un po’ di liquidità perché in un’assicurazione non si può apportare solo asset ma anche denaro.

3 step

Ora la polizza può essere data a garanzia per ottenere la liquidità necessaria. Anche in questo caso la conoscenza degli attori del mercato può rendere l’operazione più o meno agevole: di sicuro in Italia non è facile.

4 step

Si pone ora il tema: che cosa farne della liquidità ottenuta. Investirla direttamente nei lavori da fare, ripagandola poi con il reddito prodotto dall’hotel? Oppure metterla a frutto ed utilizzarla per attività di trading finanziario ed usare solo il profitto di quelle attività per investirlo nella ristrutturazione?

Condizione

L’unica vera condizione per questo processo è di avere asset pagati (senza debiti).

Una soluzione come questa è legale o borderline? E’ attività legale, già regolata dalla legge italiana, ma pochi vi accedono per l’arretratezza finanziaria dei nostri imprenditori (bravissimi a creare patrimoni, meno bravi a proteggerli) e la pigrizia dei loro consulenti che – conoscendoli – non vogliono perdere tempo a spiegargli come fare.

E’ invece un metodo “normale” in molti paesi del mondo, soprattutto quelli anglosassoni, dove il Trust è nato. Come ho detto in precedenza la capitale di operazioni così è il Lussemburgo, e non è un caso che tra gli amici con cui parlo vi sia il titolare di uno studio di brokeraggio assicurativo lussemburghese.

Dr. Raffaello Zanini

PLANETHOTEL.NET – raffaello.zanini@planethotel.net

Raffaello Zanini, fondatore del portale PLANETHOTEL.NET https://it.linkedin.com/in/raffaellozanini, laurea in urbanistica, è consulente senior in tema di sviluppo alberghiero e ospitalità, e non fornisce consulenza finanziaria, legale, o fiscale. Né questo articolo vuole costituire quel tipo di attività di consulenza.

Dal 2003 scrive regolarmente per L’Albergo e dal 2015 scrive su Econopoly https://argomenti.ilsole24ore.com/raffaello-zanini.html

Raffaello Zanini raccomanda a tutte le persone che desiderano utilizzare i prodotti ed i servizi di cui si parla in questo articolo di richiedere sempre una consulenza professionale ad un consulente autorizzato in materia legale, fiscale e finanziaria.