Immobiliare alberghiero italiano: il cluster mare vale 18,7 miliardi di Euro

L’impegno del dipartimento di Ricerca di World Capital e di PKF hotelexperts, continua con il patrocinio di Confindustria Alberghi, RICS e Confindustria Assoimmobiliare, nel mappare il valore delle strutture ricettive in Italia con l’obiettivo di identificare il patrimonio immobiliare alberghiero di ogni regione. Il rapporto, al momento, ha mappato un totale di 266 località sparse su tutto il territorio nazionale, suddivise tra destinazioni di mare, di montagna e di città, con l’obiettivo di supportare un’industria che in questo momento così particolare va salvaguardata e valorizzata.

L’estate ci indica una flessione dei valori immobiliari della categoria 5* nelle destinazioni mare, che ha avuto maggiori contrazioni rispetto ai 3* ed ai 4* per via di un copioso calo del turismo internazionale, causato dall’emergenza sanitaria e dai blocchi delle frontiere. Nelle destinazioni montane prescelte dal turismo domestico questa estate la flessione è stata più contenuta nella fascia medio-alta dell’offerta ricettiva. Focalizzandoci sui numeri del patrimonio immobiliare alberghiero, dal rapporto emerge che l’intero cluster vale 18,7 miliardi di €, ma è un asset che in futuro potrà raggiungere migliori performance se valorizzato con un concept innovativo e con gestori in grado di allungare la stagionalità. L’Emilia-Romagna, con le sue quasi 79.000 camere, costituisce circa il 23% del patrimonio totale del segmento mare, a seguire la Campania con il 12,5% e la Sicilia con il 10,2%.

Spostandoci sulle località di montagna, anch’esse tra le favorite come mete per le vacanze degli italiani di quest’anno, il valore del patrimonio immobiliare alberghiero di tale cluster è di 3,7 miliardi di €, il più contenuto tra le tre fasce d’offerta, ma che sta esplorando un ampliamento dei servizi per rendere le location appetibili a target diversificati, in linea con la tendenza di rigenerazione e ricerca del contatto con la natura. Tra le destinazioni analizzate, è il Trentino Alto Adige a contribuire in misura maggiore rispetto alle altre regioni, con circa il 55% del totale del patrimonio del cluster montagna. Un forte interesse ed una crescita del valore immobiliare è stato registrato a Cortina, grazie all’effetto delle Olimpiadi Invernali Milano – Cortina 2026.

Infine, dando uno sguardo al cluster delle città, segmento maggiormente colpito dagli effetti del Covid in termini di turismo per il forte ridimensionamento della clientela straniera, il patrimonio immobiliare complessivo del segmento è di 36,8 miliardi di €, il valore più alto tra i tre e che in una fase post pandemica dovrebbe mantenere il suo patrimonio immobiliare anche se con una rivisitazione dei format per garantire maggiore flessibilità nell’utilizzo degli spazi.

Per quanto riguarda le città è Roma, con 50.263 camere e un patrimonio immobiliare alberghiero di 12,7 mld di €, a rappresentare circa il 34,4% del patrimonio totale del segmento. Segue Milano con un patrimonio immobiliare stimato di 6,8 mld di Euro, Venezia con 5,9 mld di € e Firenze con ca 3,4 mld di €.

Infine, dall’analisi emerge altresì che in Italia, il segmento dell’ospitalità di fascia alta ha un patrimonio immobiliare alberghiero stimato di poco superiore a 16 miliardi di €. Le sole 521 strutture di categoria 5 stelle e 5 stelle lusso dunque, detengono circa il 43% del valore del patrimonio immobiliare stimato per gli alberghi di fascia media, che invece dispongono di un’offerta superiore di quasi 30 volte.

La nuova edizione del rapporto si arricchisce non solo di dati, ma anche del patrocinio di importanti associazioni immobiliari, quali RICS e Confindustria Assoimmobiliare.

Oltre al set dati la nuova edizione del rapporto conta al suo interno le testimonianze di importanti realtà, quali Gruppo UNA, SDA Bocconi, MET Bocconi, Investire SGR, DeA Capital, Castello SGR, Regione Lombardia, Regione Emilia Romagna, Regione Puglia, Regione Campania, UNESCO, Cassa Depositi e Prestiti, Associazione Italiana Confindustria Alberghi, Confindustria Assoimmobiliare, RICS, PKF e World Capital.

“Il rapporto, tra i suoi obiettivi, ha anche quello di fornire una fotografia chiara della ricchezza che il Bel Paese offre, anche dal punto di vista immobiliare alberghiero. L’analisi è volta a dare un’idea del valore complessivo di un settore che va salvaguardato, soprattutto in questo momento così delicato, fornendo indicazioni utili sia per chi vuole acquisire, vendere o investire nel mercato dell’ospitalità – dichiara Andrea Faini, CEO di World Capital –. L’industria alberghiera è stata fortemente colpita dagli effetti del Covid-19. Cosa succederà dipenderà fondamentalmente dal decorso del virus e dall’impatto di un eventuale sviluppo della pandemia. Bulgaria, Estonia, Lituania, Spagna, Francia, Turchia e Belgio vivono già una seconda ondata di contagi e l’impatto sulle cancellazioni delle prenotazioni negli alberghi è significativo. L’Italia, invece, ad inizio agosto si è avviata verso la riapertura del 70% delle strutture alberghiere. Riceviamo inoltre indicazioni dalle ultime rilevazioni che oggi una camera in un hotel di destinazione mare può avere un valore che oscilla dai 71.000 € ai 192.000 €, a seconda della categoria, con la prospettiva, che una volta finita la pandemia i valori, tornino ad essere quelli registrati in precedenza. Nei prossimi mesi prevediamo un’elevata necessità di ricapitalizzazione delle strutture alberghiere, soprattutto di quelle indipendenti con una conseguente “pulizia” dell’offerta.”

“E’ la prima volta che si traccia una fotografia del patrimonio immobiliare alberghiero italiano – commenta Giorgio Bianchi, Managing Director, PKF hotelexperts -. In merito agli scenari dei prossimi anni, i valori variano da mercato a mercato. In questi mesi ad esempio la montagna, che tanto mi sta’ a cuore, è cresciuta e per alcuni aspetti anche il balneare ha registrato un buon trend, mentre chi sta soffrendo sono le città d’arte. Detto questo, l’esperienza fa dire che nel breve e medio termine soffriranno di più le strutture indipendenti, mentre quelle affiliate alle catene mostrano maggiore resilienza. I primi dati dell’estate appena conclusa ci indicano un sensibile decremento del 23% dei valori immobiliari nel cluster montagna nella fascia 3*, mentre le strutture 4* e 5*, in alcune destinazioni di forte appeal, stanno reggendo bene all’impatto Covid. Nonostante il momento, il mercato degli investimenti resta vivo e dinamico, si stanno chiudendo deal importanti e gli investitori internazionali riconfermano il proprio interesse per gli asset italiani”.

“L’analisi conferma la rilevanza del patrimonio alberghiero italiano. Il primo in Europa per dimensioni e valore, caratterizzato dalla presenza di strutture di particolare pregio che ne delineano i territori ed aiutano a mantenere attiva e vissuta la storia e la memoria dei luoghi.  Un patrimonio importante che gli operatori del settore hanno saputo sviluppare in questi anni e che dovrà proseguire il cammino di valorizzazione anche a valle di questi difficili mesi di pandemia, quando il comparto potrà tornare alla normalità” – dichiara Maria Carmela Colaiacovo, Vice Presidente di Associazione Italiana Confindustria Alberghi.

Claudia Scarcella, Country Manager di RICS Italia, sottolinea che “il patrimonio immobiliare italiano risulta, in genere, costituito da immobili che necessitano interventi di valorizzazione per essere adeguati agli standard internazionali. L’effetto di una valorizzazione del patrimonio immobiliare sarebbe l’opportunità di avere nel medio termine sempre più immobili ristrutturati e adeguati alle richieste del mercato”.

“Crediamo nell’importanza, soprattutto in questo momento, di creare sinergie ancora più forti tra gestori dei servizi alberghieri e proprietari degli immobili – assicura Stefano Keller, Presidente del Comitato Turismo e Ospitalità di Confindustria Assoimmobiliare -. Assoimmobiliare ha costituito di recente un Comitato al proprio interno con la finalità di raccordare e mettere a sistema i bisogni, le richieste e le proposte dei diversi attori della filiera dell’ospitalità, dando rappresentanza agli interessi comuni di proprietari e gestori ed elaborando riforme da portare all’attenzione governativa in una fase delicatissima per il settore”.