Le strategie di valutazione degli investimenti alberghieri

Riprendiamo alcuni interventi del webinar dedicato alle strategie di valutazione degli investimenti alberghieri organizzato dalla nostra testata insieme al team ‘Scenario Critico’, coordinato da Roberto Necci

I relatori sono stati i seguenti: Roberto Necci, imprenditore alberghiero e fondatore di Scenario Critico, Fabio Braidotti, Partner EY – Ernst & Young Real Estate & Hospitality e Fabrizio Trimarchi.

Giulio Biasion ha introdotto il dibattito: “L’Italia si posiziona al terzo posto nella classifica dei Paesi preferiti per gli investimenti alberghieri, dopo Spagna e Regno Unito. Roma e Milano sono le città top 10 che rivestono una maggiore attenzione per gli investimenti e si trovano al quarto e quintoposto. Il mercato europeo degli investimenti alberghieri è destinato a crescere nel corso di quest’anno e il 70% degli investitori prevede di aumentare la propria asset allocation nel settore. Il post covid ha visto una graduale espansione del turismo, che ha portato livelli di crescita molto forti e la stabilizzazione dei tassi di interesse ha sostenuto una nuova e maggiore fiducia degli investitori verso il mercato alberghiero. L’Italia è al terzo posto fra i paesi che hanno maggiori attrattive in Europa in questo campo. Una particolare attenzione degli investitori è verso gli hotel dei centri urbani, in particolare con quelle dotate di Hub di trasporto aereo internazionale. Le location preferite sono i quartieri direzionali dei centri storici e dei centri commerciali”.

Per quanto concerne i Resort: “Il segmento dimostra da sempre una storica resistenza all’inflazione, raccogliendo il 36% delle preferenze. L’avanzare della domanda per il tempo libero e la scarsità di nuova offerta fanno ipotizzare delle buone performance e prospettive per i proprietari di Resort che hanno un posizionamento di qualità”.

Ecco alcune domande ai relatori, iniziamo da “Come si valuta un albergo?”

Roberto Necci di Scenario Critico e Vice presidente Federalberghi Roma: “È molto difficile parlare di valutazioni alberghiere, poiché quando parliamo di investitori, dobbiamo tener conto che essi devono trovare un asset alberghiero pronto dal punto di vista immobiliare. Oggi, coloro che lavorano in questo ambito hanno difficoltà a determinare qual è il vero valore di una struttura, perché una troppo piccola, che per dimensioni o per organizzazione interna non può competere sul mercato, vale veramente poco. I costi di ristrutturazione sono raddoppiati dopo il covid. Un albergo vale quanto rende, ma per determinarne il valore serve appunto un rendimento, che sotto una certa soglia non è considerabile tale. Quindi, quando parliamo di investitori, dobbiamo trovare un soggetto che è disposto a impiegare i propri soldi all’interno di un intervento immobiliare che possa essere poi messo sul mercato delle locazioni e quindi interessare dei soggetti alberghieri che abbiano le dimensioni per poter gestire degli asset sia direttamente o attraverso altre forme contrattuali. Gli immobili alberghieri non possono più essere valutati come in passato al mq: oggi il vero valore è dato dalla qualità gestionale interna o dalla qualità gestionale che se ne può ricavare. La gestione deve quindi garantire delle qualità dell’avviamento che permettano di pagare agli investitori una locazione idonea al capitale investito”.

Fabio Braidotti di Ernst & Young Real Estate & Hospitality: “Bisogna anzitutto chiarire che stiamo parlando di investitori istituzionali e professionali, ciò significa che la modalità con la quale vengono investiti i capitali e quindi la modalità con la quale vengono valutate le strutture alberghiere, deve seguire una logica di investimento professionale. I soldi investiti devono dare un rendimento e soprattutto tali soldi sono investiti per un determinato lasso temporale; qualunque forma di investimento che viene fatta in maniera professionale ha un momento di investimento ma ha già pianificato una finestra di disinvestimento. Dunque, il modo con il quale questi soggetti valutano gli alberghi è una modalità che va a determinare il rendimento atteso rispetto ai flussi di cassa attesi dall’immobile. Rendimento atteso e flussi di cassa che sono determinati dalla capacità della gestione alberghiera di generare profitti nel futuro”.

Fabrizio Trimarchi di Italia Panoram Hotel: “Il GAP dei prezzi sul mercato tra chi offre e chi vende segnala la difficoltà nel poter quantificare il valore di un albergo. Bisogna aggiungere che le tecniche valutative sono ormai pienamente condivise e il tema della differenza tra le aspettative tra chi vende e chi compra: chi si aspetta di vendere un bene, ne ha una percezione, mentre chi vuole acquistare e quindi fare un investimento, ne ha un’altra. Questo fenomeno della differenza di prezzo non è un’anomalia, ma è facilmente riscontrabile in Italia e in tutti i principali mercati in cui si scambiano asset immobiliari alberghieri. Il valore che si crea sul mercato è quindi il risultato finale di un processo di compravendita. Possiamo distinguere tre aspetti diverse: il valore dell’asset, il prezzo di scambio del bene e il costo. In realtà queste tre grandezze tra di loro non si parlano, anche se dovrebbero convergere. Quando la transazione avviene e i beni si scambiano sul mercato, si forma il prezzo e quello rappresenta il valore comparabile, che è un risultato di un’attività molto più complessa che riguarda la valutazione e tutta una serie di altre tecnicalità”.

Un ulteriore giro di risposte al 1° quesito, entrando nell’ambito delle valutazioni di natura imprenditoriale.

Roberto Necci: “Spesso il valore attribuito dal venditore è difforme da quello che il compratore è disposto ad acquistare. Quando si parla di transaction alberghiero evidenzio 3 fattispecie: la 1a quando si tratta di un acquisto della sola componente gestionale; la 2a di un acquisto di quella immobiliare; la 3a è l’acquisto del blocco, cioè sia della componente gestionale che immobiliare. Se devo acquistare una componente gestionale, in realtà non posso disinteressarmi di quella immobiliare, poiché una componente immobiliare in perfetto stato manutentivo condiziona il valore stesso della gestione. Il secondo aspetto da tenere in considerazione è che quando vado ad affacciarmi ad una gestione, devo avere un contratto d’affitto che abbia “un senso”, poiché un contratto sbilanciato o molto alto azzera anche il valore della gestione. Per quanto riguarda la componente immobiliare, questa deve essere in ottimo stato manutentivo, perché la ristrutturazione è onerosa. Quando invece ci concentriamo su entrambe le componenti, la due diligence deve essere ulteriormente approfondita: oggi è importante che sia fatta bene e che venga affidata a dei professionisti. Da ultimo vorrei citare il fisco, che a volte attribuisce un valore agli immobili che in realtà non è corrispondente al valore di mercato, cioè rischiamo di avere un valore catastale degli immobili che poi all’atto pratico il mercato non riconosce”.

Fabio Braidotti: “La gestione ha le sue caratteristiche ed una sua imprenditorialità ma, svolgendosi all’interno di un immobile, va a incidere direttamente sulla capacità di generare il reddito dell’azienda alberghiera. Di conseguenza la valutazione della componente aziendale non può prescindere dallo stato manutentivo. Allo stesso modo la valutazione di carattere immobiliare di un immobile alberghiero dipende dalla capacità dell’azienda di generare redditi rispetto a quell’ immobile. L’una quindi non prescinde dall’altra. Negli ultimi 20 anni anche le banche hanno intrapreso un modo di affrontare la valutazione degli alberghi molto diverso rispetto ai precedenti anni. Questo fa capire quanto sia fondamentale il rapporto tra la componente aziendale e l’anima immobiliare, che viene solitamente regolata da un contratto, importante su entrambe le componenti. Vorrei citare una delle attività che viene più richiesta a noi consulenti dagli istituti di credito, che prende il nome di “determinazione del canone sostenibile”.

Fabrizio Trimarchi: “Un punto che spesso non viene considerato è legato al tipo di stato occupazionale dell’immobile, cioè se si ha di fronte un immobile vacante (abbandonato), che non ha presenza di contratti, oppure a un immobile sottoposto a contratti di gestione che possono essere contratti di tipo classico/tradizionale (di locazione o affitto) o contratti di altre tipologie come i contatti di Management alberghiero. Questa suddivisione di tre fattispecie ci creano degli scenari valutativi alternativi che bisogna tenere in considerazione nel momento in cui si fanno delle analisi di convenienza economica sia per il tema della vendita ma anche da parte di chi vuole acquisire e quindi valuta l’investimento in termini gestionali”.

2° Domanda: Quanto valore ha il panorama alberghiero italiano?

Necci: “Esistono delle potenzialità intrinseche nell’ambito del panorama alberghiero italiano, ma gran parte di queste devono essere ancora valorizzate. In Italia l’asset importante è quasi tutto preso, non ci sono grandissime opportunità… Però c’è una fascia media di strutture alberghiere, che se si convincesse che un albergo va gestito secondo canoni moderni, potrebbe aumentare incredibilmente il suo valore”.

Braidotti: “La domanda ha una risposta duplice. Quanto vale attualmente non da giustizia a quanto potrebbe valere con pochi, ma decisi interventi. A livello immobiliare è chiaro che l’attrattività del panorama delle strutture alberghiere italiane da parte degli investitori (di tutto il mondo) è dettata dal fatto che il potenziale di redditività aggiuntiva rispetto a quanto viene generato è tangibile. Di esempi ce ne sono innumerevoli: la capacità di generare reddito di strutture con nuova gestione e ristrutturazione è infinitamente più alta rispetto alla gestione precedente, fino a 5 volte quello che genera senza gestione professionale e senza investimenti nell’immobile. Il motivo per cui c’è tanto interesse nel settore alberghiero italiano in particolare è perché è visibile agli occhi di tutti quanta potenzialità inespressa c’è. Ciò non significa che tutti gli alberghi hanno una loro potenzialità aggiuntiva, è chiaro che l’elemento dimensionale pone un freno fisico invalicabile rispetto alle valutazioni. Ma tutto ciò che è aggregazione, modifica dell’esistente, gestione professionale, può aumentare di tanto il valore rispetto all’attuale. Attraverso quest’ultima si va a determinare qual è quel canone di affitto che permette all’azienda alberghiera di marginare il giusto secondo i parametri di questo settore e permetta alla proprietà immobiliare una componente reddituale sull’immobile. Questo che si definisce “canone sostenibile” che va a determinare esattamente quell’equilibrio che c’è tra la componente gestionale e la componente immobiliare, le quali non possono viaggiare separate. Il motivo per il quale gli investitori professionali sempre più stanno tornando a considerare l’acquisto degli alberghi con le due componenti – quella immobiliare e quella gestionale – non è per marginare di più ma si tratta di una forma difensiva necessaria a proteggere il loro capitale”.

Trimarchi: “Sono tutti ragionamenti condivisibili. Quando parliamo di patrimonio immobiliare nazionale e abbiamo questi numeri: 33 mila immobili alberghieri più circa 140/150 mila immobili extra-alberghieri più tutti i progetti che stanno nascendo. Parliamo di un patrimonio immobiliare ampio però mi piace anche ricordare un numero che circola sui giornali della costa romagnola dove si parla di 300 alberghi chiusi a Rimini perché evidentemente non hanno più la capacità di stare sul mercato. Questi sono l’esempio lampante di come il patrimonio c’è, può essere realizzato ma allo stesso tempo è anche vero che alcuni prodotti proprio per la trasformazione che il settore sta attraversando probabilmente usciranno fuori dal mercato, poiché sono troppo piccoli, perché le location non sono adatte o poiché le condizioni di rinnovo sono troppo operose etc. Il tema che si pone è dunque di questi alberghi, che sono in qualche maniera oggetti da sostituire, perché sappiamo anche che ci sono nuovi ingressi sul mercato con prodotti più grandi e più efficienti, con un grado di investimento molto maggiore dell’albergo di 20 camere di una città media che non soddisfa più le esigenze del cliente”.

Per chiudere, le ultime battute

Necci: “Prima del Covid il range si attestava tra il 6 e l’8 %. Per un investimento immobiliare devo avere un rendimento almeno intorno al 10%, anche perché consideriamo l’aspetto inflattivo, non da sottovalutare. Oggi si è accorciata la tempistica in cui ci si aspetta un ritorno del capitale. Se invece parliamo di un aspetto prettamente gestionale, nel giro di 4 anni vorrò riprendermi i soldi investiti. I tempi biblici di oggi non sono più sostenibili”.

Braidotti: “Intanto andrebbe chiarito che il famoso 6/8 % è un rendimento stabilizzato ipotizzato dal modello valutativo come il valore d’uscita. Ciò significa che quel 6/8 % è un valore che va attualizzato all’oggi, non è il valore odierno. Per attualizzarlo bisogna prevedere un rischio che quei flussi non si materializzino, bisogna prevedere che ci siano dei picchi inflattivi e bisogna anche prevedere un rischio più generale del mercato e quindi il fattore trainante oggi nella valutazione alberghiera non è tanto il tasso di capitalizzazione ma è il valore di attualizzazione, il famoso “tasso di sconto”, che sta all’ 11/12%.”

Trimarchi: “Il range 6/8% che dovrebbe essere il cosiddetto “rendimento corrente”. Noi abbiamo alcuni partner che fanno investimenti con Panoram come gestore, e in questo caso il tasso interno di rendimento delle operazioni è intorno al 13%”.