Non serve vendere l’albergo per ottenere la liquidità in esso cristallizzata

La drammatica situazione degli hotel è nelle parole di Claudio Scarpa, direttore dell’ Associazione Veneziana Albergatori:

“Con la chiusura dei locali alle 18 quel poco di turismo che c’era è del tutto sparito, e il tasso di occupazione degli alberghi è intorno al 10%. …Prevedo che tra due settimane a Venezia gli alberghi inizieranno a chiudere a gruppi di 30-40!”

Molti albergatori oggi hanno un patrimonio, spesso di famiglia, completamente ammortizzato, con il fatturato tendente a zero e le spese che corrono. Per altri si pone la questione del passaggio generazionale, così il desiderio di vendere diventa imperativo, purtroppo nel momento peggiore per farlo. D’altro canto è dal 2008 che “denaro” per gli alberghi è poco, ed oggi ci troviamo con valutazioni del 20-30% inferiori a quelle di 12 anni fa.

C’è una soluzione a questo problema apparentemente irrisolvibile?

Come finanziare l’attività o nuovi investimenti grazie ad immobili che sorgono in Italia, che danno un reddito assai inferiore al potenziale che quel patrimonio darebbe se impiegato in nuove attività? E questo senza finanziarsi sui tradizionali canali bancari (per molte ovvie ragioni).

Le soluzioni sono più d’una, e dipendono dallo specifico “caso”. Qui presento la più semplice, nel caso che l’hotel non sia gravato da ipoteche. (Qualora invece vi siano debiti ed ipoteche, la soluzione è più complessa, ma non impossibile da strutturare).

Le società straniere in grado di accompagnare l’albergatore in questo processo, devono essere sempre affiancate da un avvocato e commercialista italiani di fiducia, che verifichino la rispondenza della soluzione proposta alle norme fiscali “arzigogolate” del nostro paese. Anche in questo caso bisogna affidarsi a studi con esperienza internazionale.

Uno strumento con cui noi italiani dovremo familiarizzare è quello della “securitisation”, e il paese cui guardare è il Lussemburgo, paese dove oggi vi sono oltre 1000 società che offrono servizi di “securitisation” con svariate migliaia di comparti.

Quelle società (Securitisation Company del Lussemburgo) sono veicoli legali ed autorizzati che possono creare un comparto per ciascun singolo cliente o asset, e dematerializzare asset tangibili, attraverso l’emissione di certificati (Notes) che rappresentano l’ammontare e la proprietà del vostro asset.

Si tratta di una tecnica finanziaria sempre più diffusa nel panorama economico finanziario riservata a detentori di patrimoni (spesso illiquidi) allo scopo di attingere risorse finanziarie aggiuntive. La sua diffusione come strumento per la raccolta di finanziamenti e come fonte alternativa di reddito è cresciuta notevolmente negli ultimi anni, tanto nel settore privato quanto in quello pubblico, divenendo una delle componenti principali del cosiddetto “sistema bancario ombra”.

Tecnicamente è un processo attraverso il quale una o più attività finanziarie indivise ed illiquide, in grado di generare dei flussi di cassa, vengono “trasformate” in attività divise e vendibili.

Dopo la crisi del 2008-2009, sono stati numerosi i provvedimenti legislativi e regolamentari che hanno riguardato il settore finanziario, e la securitisation in particolare, che oggi viene nuovamente vista come un meccanismo utile per favorire il trasferimento dei rischi e per incrementare la capacità delle banche di liberare risorse ulteriori da destinare al finanziamento dell’economia, divenendo, di fatto, un “ponte” naturale tra il credito di origine bancaria e la finanza basata sul mercato.

Il Lussemburgo ha dedicato molta attenzione (e leggi mirate) al tema, a partire dalla legge sulla Securitization del 22.04.2004. Si consideri che nel 2018 il totale del valore dei veicoli di Securitization era di oltre 44 miliardi di Euro, con un incremento di ben € 2,1 miliardi rispetto all’anno precedente.

I due vantaggi principali del Securitization Vehicle lussemburghese – anche confrontandolo con altri veicoli – sono l’estrema flessibilità, soprattutto a riguardo la forma del veicolo utilizzato, e le tipologie di asset che si possono utilizzare, oltre alla sua neutralità fiscale (su questo in Lussemburgo sono sempre molto attenti: costi fiscali e tasse minimali e nessuna IVA sul management fee da parte della società di gestione).

Così chi avesse già un patrimonio immobiliare (alberghiero) che produce un reddito costante – per quanto limitato, a fronte di un immobilizzazione significativa – può utilizzarlo per fare nuovi investimenti, sia mobiliari che immobiliari. Si tratta di una delle possibilità che strumenti finanziari mettono a disposizione degli investitori che vogliano far crescere la propria attività e sviluppare la propria azienda. Il mondo alberghiero italiano potrebbe ricavarne molti vantaggi, per uno sviluppo in patria ma anche all’estero. Operatori qualificati sono in grado di strutturare un comparto dedicato e completamente segregato, per gli asset, siano essi liquidi o illiquidi, di un singolo soggetto.

Il massimo vantaggio lo si trova operando la “securitization” di asset traferiti ad un trust, sommando vantaggi fiscali e finanziari, e ovviamente investendo la liquidità ricavata in attività a rendimento superiore alle medie di mercato, ma di questo ne parliamo prossimamente.

LEGAL DISCLAIMER

Raffaello Zanini, fondatore del portale PLANETHOTEL.NET https://it.linkedin.com/in/raffaellozanini, laurea in urbanistica, è consulente senior in tema di sviluppo alberghiero e ospitalità, e non fornisce consulenza finanziaria, legale, o fiscale. Né questo articolo vuole costituire quel tipo di attività di consulenza. Dal 2003 scrive regolarmente per L’Albergo e dal 2015 scrive su Econopoly. https://argomenti.ilsole24ore.com/raffaello-zanini.html

Raffaello Zanini raccomanda a tutte le persone che desiderano utilizzare i prodotti ed i servizi di cui si parla in questo articolo di richiedere sempre una consulenza professionale ad un consulente autorizzato in materia legale, fiscale e finanziaria.