Rapporto sul mercato immobiliare alberghiero: cresce +40% il fatturato in Italia

Si è svolta a Milano, il 5 luglio, la quinta edizione di Hospitality Forum. Se nel 2022 il fatturato in Europa si assesta a 20,5 miliardi, nel nostro Paese sale del 40% e si prevede un ritorno ai livelli pre-pandemici entro la fine del 2024.

La pandemia non ha lasciato gravi conseguenze nel turismo mondiale, ed entro la prima metà del prossimo anno si supereranno i movimenti registrati nel 2019. L’Europa e i Paesi più stabili registrano un andamento positivo sia nel mercato degli alberghi che in settori del tutto nuovi, come la locazione breve.

Gli investimenti immobiliari alberghieri mondiali nel 2022 sono lievemente diminuiti (-1,5 per cento rispetto al 2021), raggiungendo i 72 miliardi di euro, con interesse disomogeneo per localizzazione relativa, ambiti urbani, luoghi di villeggiatura e livello delle strutture.

A livello europeo il mercato immobiliare alberghiero è rimasto sostanzialmente stabile, chiudendo il 2022 con un fatturato di 20,5 miliardi di euro (21,2 nel 2021) bloccato dall’aumento dei costi e dalle crescenti preoccupazioni geopolitiche: per l’anno in corso si prevede un valore a 19,5 miliardi, con un aumento solo a partire dal 2024 (25 miliardi stimati). L’Italia prosegue nel suo trend positivo e chiude il 2022 con un incremento del 40% del fatturato complessivo, pari a 3,5 miliardi di euro, mentre per il 2024 si attende un riallineamento ai livelli fatti registrare nel 2019.

Questi i primi dati ad emergere dal Rapporto 2023 sul mercato immobiliare alberghiero, presentato nel corso di Hospitality Forum 2023, organizzato a Milano da Castello SGR (uno dei più importanti investitori in questo segmento) e Scenari Immobiliari.

“Il 2023 – afferma Francesca Zirnstein, direttore generale di Scenari Immobiliari – è iniziato in modo positivo per il mercato immobiliare alberghiero europeo. L’attività degli investitori è aumentata dopo la limitata intensità del 2022, con un incremento delle allocazioni nel comparto, rispetto al primo trimestre dello scorso anno, superiore al quindici per cento che porta a quattro miliardi di euro di patrimonio investito. Tra gli operatori continua a vigere un discreto ottimismo con un livello di sicurezza proporzionale alle caratteristiche del segmento, massimo per il lusso, minimo, ma comunque sufficiente, per le strutture economy. La solida ripresa dei flussi turistici e la rimessa a sistema del patrimonio immobiliare non ha provocato l’effetto sperato dal lato degli investimenti istituzionali. Il segmento nel 2022 è stato formato per poco meno dell’80% da soggetti europei che con gli investitori cross-border, tra i quali è stato evidente il ritorno della domanda asiatica, hanno riguardato per tre quarti immobili unici e per un quarto portafogli”.

“La crescita del fatturato generato dal mercato immobiliare alberghiero italiano nel 2022 – dichiara Giampiero Schiavo, CEO di Castello SGR – è senza dubbio un segnale incoraggiante. Vista l’incertezza che caratterizza questo momento storico, è necessario comunque che tutti gli attori del mercato – ognuno nel proprio ruolo – continuino ad impegnarsi soprattutto su due direttrici: rendere maggiormente attrattivo l’intero territorio nazionale, anche attraverso un rafforzamento delle infrastrutture, e continuare a rinnovare il patrimonio alberghiero italiano per essere maggiormente attrattivi sul versante del turismo internazionale”.

Nel corso del 2022 il turismo internazionale globale ha recuperato il 66% dei livelli pre-pandemia, anche se si tratta ancora del 34% in meno rispetto al 2019. L’Europa ha registrato 585 milioni di arrivi nel 2022, raggiungendo quasi l’80% dei livelli pre-pandemia; in particolare l’Europa occidentale ha raggiunto livelli pari all’87%. Nonostante fattori contrari, come l’emergere della variante Omicron a inizio anno, l’avvio dell’offensiva russa sull’Ucraina e il contesto economico difficile, il turismo internazionale ha mostrato una buona capacità di adattamento, passando dal -59% del primo trimestre del 2022 al -28% nell’ultimo trimestre dell’anno appena concluso, rispetto al medesimo periodo del 2019.

In Europa il volume complessivo degli investimenti nel 2022 ha raggiunto i 15 miliardi di euro, con una concentrazione maggiore nella prima metà dell’anno, in diminuzione di circa il 10% sul 2021. L’aspettativa generalizzata di un calo dei prezzi è stata al momento disattesa, grazie non solo all’aumento delle prestazioni degli indicatori, ma anche per la pressione esercitata dall’inflazione sui canoni.

In Italia il mercato immobiliare alberghiero nel corso del 2022, ha mostrato un calo del 7% del volume di investimenti rispetto all’anno precedente, attestandosi a quota 1,7 miliardi di euro, nonostante un incremento del fatturato complessivo rispetto al 2021. Le ragioni di questo risultato sono riconducibili al concretizzarsi, nel corso della seconda parte dell’anno, dei primi segnali di rallentamento causati dal progressivo rialzo dei tassi di interesse da parte della Bce e dal conseguente atteggiamento attendista da parte degli investitori.

Le allocazioni degli ultimi 18 mesi hanno riguardato poco più di 80 strutture ricettive 3 stelle (26% circa), 4 stelle (41%) e 5 stelle (32% circa), rilevate dal mercato. Solo nel corso del 2022 gli investimenti hanno interessato più di 4000 camere. Una parte delle transazioni ha continuato a interessare location consolidate come Milano, Roma e Venezia, mentre le altre hanno agito in città secondarie e ambiti territoriali “periferici” potenzialmente attrattivi, ma caratterizzati da fondamentali socioeconomici quasi esclusivamente correlati a forme di turismo spiccatamente stagionalizzato o marcatamente connotato dal punto di vista esperienziale.

Lo stock residenziale in Italia ammonta a circa 35,4 milioni di unità e parte di esso viene oggi dedicato all’affitto breve, settore che conferma la sua ascesa. Tra questi immobili, 33 mila risultano destinati alla funzione di b&b; 120 mila sono appartamenti privati gestiti da società strutturate in maniera professionale; mentre la porzione più consistente è composta da 465 mila appartamenti di proprietà di privati immessi sul mercato della locazione breve con gestione autonoma.

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